Queda una semana para una de las obligaciones tributarias más importantes del segundo semestre.
La Tesorería General de la República recordó este miércoles 23 de septiembre que el próximo 30 de septiembre de 2026 vence la tercera cuota de contribuciones de bienes raíces. El calendario oficial contempla cuatro vencimientos anuales: 30 de abril, 30 de junio, 30 de septiembre y 30 de noviembre.
Pero este año la recomendación no debería limitarse a pagar el monto que aparece en pantalla.
Antes de hacerlo, propietarios de viviendas, locales comerciales, oficinas, bodegas y otros inmuebles deberían revisar cómo se determinó el monto, qué beneficio se encuentra aplicado y si los antecedentes que mantiene el SII sobre la propiedad son correctos.
¿Por qué la cuota de septiembre puede diferir de las anteriores?
Las contribuciones no necesariamente mantienen exactamente el mismo monto durante todo el año.
El SII señala que las cuotas correspondientes al segundo semestre se reajustan de acuerdo con la variación del IPC. Para el segundo semestre de 2026, los avalúos y montos de exención fueron reajustados aplicando un factor de 1,028 respecto del semestre anterior.
Por eso, comparar automáticamente la cuota de septiembre con la pagada en abril o junio sin considerar esta actualización puede llevar a interpretar como error una diferencia que responde al reajuste legal.
Sin embargo, si el incremento resulta significativamente superior o existen cambios que no se comprenden, conviene revisar el detalle del bien raíz.
Más de 222 mil personas mayores ya tienen una rebaja
Uno de los puntos más importantes de esta tercera cuota es el Beneficio para Personas Mayores (BAM).
El SII informó que 222.788 personas obtuvieron para este período una rebaja de 50% o 100% en sus contribuciones. El beneficio se refleja precisamente en las cuotas de septiembre y noviembre de 2026 y continuará, según corresponda, en abril y junio de 2027.
Por lo tanto, una persona mayor que cumpla los requisitos debería revisar si la rebaja se encuentra correctamente incorporada antes de efectuar el pago.
¿Quién puede acceder a la rebaja?
Para el proceso vigente, el SII establece distintos requisitos que deben cumplirse conjuntamente.
En materia de edad, se exige tener al menos 60 años en el caso de las mujeres y 65 años en el caso de los hombres, cumplidos durante 2025.
Respecto de los ingresos:
- hasta 13,5 UTA, equivalentes a $11.265.804, puede corresponder una rebaja de 100%;
- sobre 13,5 UTA y hasta 30 UTA, equivalentes a $25.035.120, puede corresponder una rebaja de 50%.
También existen requisitos relacionados con la inscripción del inmueble, su destino habitacional y los avalúos fiscales involucrados.
Para 2026, el avalúo fiscal de la vivienda beneficiada debe ser igual o inferior a $234.328.604, mientras que la suma de los avalúos fiscales de todas las propiedades de la persona no debe superar $313.048.370, de acuerdo con los valores publicados por el SII al 1 de julio de 2026.
Tener el beneficio no significa necesariamente pagar cero
Este punto merece especial atención.
Una rebaja del 100% no necesariamente significa que el comprobante completo de la propiedad aparecerá en cero.
El SII explica que, cuando existe copropiedad, el beneficio se aplica sobre los derechos que corresponden a la persona mayor beneficiaria. Si existen otros propietarios que no cumplen los requisitos, puede continuar apareciendo un monto a pagar por el rol.
Asimismo, el beneficio corresponde a las contribuciones y no necesariamente elimina otros conceptos que eventualmente aparezcan asociados al inmueble, como derechos de aseo municipal.
Si el beneficio no aparece, todavía se puede revisar
El otorgamiento del BAM se realiza automáticamente cuando el SII identifica el cumplimiento de los requisitos.
Sin embargo, si una persona estima que cumple las condiciones y la rebaja no aparece, puede solicitar una revisión ante el propio Servicio. El portal habilitado permite además consultar el porcentaje otorgado, la propiedad beneficiada y el resultado de la evaluación.
Esto hace especialmente recomendable revisar antes de pagar, en lugar de detectar la diferencia varios meses después.
¿Qué debería revisar un propietario?
Antes del 30 de septiembre conviene comprobar al menos cuatro elementos:
- Rol y propiedad: verificar que el pago corresponda efectivamente al inmueble correcto.
- Avalúo fiscal: revisar terreno, construcción, destino y superficie registrados por el SII.
- Beneficios: comprobar si existe BAM u otra rebaja legal aplicable.
- Deudas anteriores: distinguir la cuota actualmente vigente de eventuales períodos anteriores pendientes.
El SII dispone además de cartografía digital y consultas de antecedentes que permiten revisar información como ubicación, destino, superficie y avalúo del inmueble.
¿Qué ocurre si no se paga el 30 de septiembre?
Después del vencimiento la obligación no desaparece.
Tesorería señala que una cuota pagada fuera de plazo queda sujeta a reajustes e interés penal, actualmente establecido en 1,5% por cada mes o fracción de mes de atraso. Además, pueden iniciarse posteriormente acciones de cobranza.
Cuando existen cuotas atrasadas y el contribuyente no puede pagarlas completamente, TGR contempla mecanismos de convenio para regularizar determinadas deudas.
La recomendación, por tanto, es no esperar a que la deuda avance a una etapa de cobranza para revisar las alternativas disponibles.
¿Dónde se puede pagar?
El pago puede realizarse electrónicamente en Tesorería utilizando ClaveÚnica o Clave Tributaria, e incluso existe una modalidad que permite efectuarlo sin autenticación conociendo el rol correspondiente.
También existen mecanismos presenciales mediante cupón de pago en los canales habilitados por Tesorería.
Y existe otro dato que los propietarios deberían comenzar a mirar: 2027
La tercera cuota de 2026 adquiere además importancia por lo que ocurrirá durante el próximo año.
El Reavalúo General de Bienes Raíces No Agrícolas, que originalmente debía entrar en vigencia durante 2026, fue postergado legalmente.
El SII dejó sin efecto en febrero la resolución que contenía la metodología prevista para ese proceso y confirmó que el nuevo reavalúo deberá entrar en vigencia a partir del 1 de enero de 2027.
Por ello, las cuotas de septiembre y noviembre corresponden al último semestre de 2026 antes de ese nuevo proceso general.
Eso no significa que todas las contribuciones necesariamente aumentarán en 2027.
Significa que los propietarios deberían comenzar a conocer desde ahora qué información mantiene el SII sobre sus inmuebles, porque el avalúo fiscal se construye sobre antecedentes como superficie de terreno, construcciones, destino y características registradas de la propiedad.
Análisis V&G
El pago de una contribución suele verse como un trámite: aparece una cuota y se paga.
Pero tributariamente existe una pregunta previa mucho más importante:
¿el monto está correctamente determinado?
Una superficie incorrecta, una construcción que ya no existe, un destino equivocado, un beneficio que no fue reconocido o antecedentes catastrales desactualizados pueden terminar afectando el avalúo y, posteriormente, el impuesto.
Y con un nuevo Reavalúo No Agrícola previsto para entrar en vigencia en 2027, revisar esos antecedentes deja de ser solamente una recomendación administrativa.
Se transforma en una medida preventiva.
Antes de pagar, revise. Antes del reavalúo, valide.
La tributación inmobiliaria también se planifica.
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