La Corte Suprema rechazó el recurso presentado por el Servicio de Impuestos Internos y mantuvo la decisión que dejó sin efecto los avalúos fiscales de tres predios agrícolas de Forestal Arauco en Curicó. El punto central no fue simplemente que las propiedades hubieran aumentado de valor, sino que los tribunales estimaron insuficientes los antecedentes entregados para explicar cómo se había determinado concretamente el nuevo avalúo. El fallo adquiere especial relevancia cuando Chile se prepara para un nuevo Reavalúo General de Bienes Raíces No Agrícolas en 2027.
Santiago, 1 de septiembre de 2026. Una sentencia dictada este lunes por la Corte Suprema entrega una señal especialmente relevante en materia de Impuesto Territorial.
En causa Rol N.º 44.682-2026, caratulada *Forestal Arauco S.A. con Servicio de Impuestos Internos Dirección Regional Talca*, la Segunda Sala rechazó el recurso de casación en el fondo presentado por el SII.
Con ello quedó firme la sentencia de la Corte de Apelaciones de Talca que, a su vez, había confirmado lo resuelto por el Tribunal Tributario y Aduanero del Maule respecto de tres predios agrícolas ubicados en la comuna de Curicó.
El TTA había acogido parcialmente la reclamación y dejado sin efecto los nuevos avalúos fiscales determinados con ocasión del Reavalúo Agrícola 2024.
El problema no era solamente cuánto habían aumentado los avalúos
Éste es probablemente el aspecto más importante del caso.
La controversia no se reducía a que el contribuyente estuviera disconforme con pagar mayores contribuciones.
Los tribunales de instancia determinaron que los antecedentes contenidos en los actos reclamados no entregaban una fundamentación suficiente que permitiera reconstruir adecuadamente cómo se había determinado el avalúo concreto de los predios y que ello afectaba el derecho de defensa de la contribuyente.
El SII sostuvo ante la Corte Suprema que existían antecedentes suficientes, entre ellos la Resolución Exenta N.º 150, sus anexos, fuentes comunales y demás información utilizada en el proceso de reavalúo.
Sin embargo, la Corte Suprema observó que esa discusión dependía de los hechos establecidos por los tribunales inferiores.
Y esos tribunales ya habían concluido que la fundamentación entregada no era suficiente.
¿Qué resolvió exactamente la Corte Suprema?
Aquí es importante ser muy preciso.
La Corte Suprema no realizó un nuevo cálculo de los avalúos.
Tampoco estableció que todo el Reavalúo Agrícola 2024 fuera inválido.
Lo que hizo fue rechazar el recurso de casación del SII.
La Corte sostuvo que el recurso intentaba construir su argumentación sobre una premisa diferente de aquella establecida por los jueces del fondo: que los avalúos sí estaban suficientemente fundamentados.
Pero como el SII no había impugnado adecuadamente las reglas que gobiernan la valoración de la prueba, los hechos determinados por los tribunales inferiores permanecían inamovibles para la Corte Suprema.
En consecuencia, se mantuvo la decisión que dejó sin efecto los avalúos reclamados.
Tres predios concretos
El procedimiento involucró los roles de avalúo:
544-277
544-354
544-408
todos correspondientes a la comuna de Curicó y propiedad de Forestal Arauco S.A.
Los avalúos habían sido determinados por el SII durante el proceso de Reavalúo de Bienes Raíces de la Primera Serie Agrícola 2024.
La resolución original utilizada para ese proceso fue la Resolución Exenta SII N.º 150, de 28 de diciembre de 2023, que fijó definiciones técnicas y tablas de valores de terrenos y construcciones para el reavalúo agrícola.
El fallo no significa que cualquier aumento pueda reclamarse exitosamente
Esta precisión es fundamental.
No basta con decir:
“Mi avalúo subió mucho”.
Un aumento importante no transforma automáticamente un avalúo en ilegal.
El SII realiza los procesos de reavalúo utilizando metodologías masivas y antecedentes como valores unitarios de suelo, información catastral, formularios 2890, tasaciones comerciales y otras fuentes utilizadas para determinar variaciones de valor.
El punto jurídico relevante es diferente:
el contribuyente debe poder conocer y comprender suficientemente los antecedentes que explican la determinación que le afecta, de manera que pueda ejercer adecuadamente su derecho de defensa.
Por eso, la discusión debe efectuarse sobre el inmueble concreto.
Una distinción clave: metodología general versus cálculo particular
Un proceso de reavalúo necesariamente utiliza reglas generales.
Eso permite valorar masivamente miles o millones de propiedades.
Pero después existe una segunda pregunta:
¿Cómo esas reglas generales produjeron este avalúo específico para esta propiedad?
Ahí pueden entrar antecedentes como:
- superficie;
- clasificación del suelo;
- destino;
- calidad;
- ubicación;
- construcciones;
- factores correctores;
- características catastrales;
- valores unitarios;
- y demás elementos utilizados en el cálculo.
La existencia de una resolución general no impide revisar si su aplicación al inmueble específico puede ser reconstruida y comprendida.
Ésa es una de las principales enseñanzas prácticas que deja este caso.
Porque Chile se prepara para otro proceso de gran magnitud.
El Reavalúo General de Bienes Raíces No Agrícolas, que originalmente debía efectuarse durante 2026, fue postergado por la Ley N.º 21.806 hasta 2027.
Como consecuencia de esa postergación, el propio SII dejó sin efecto en febrero la Resolución N.º 209 de 2025, que contenía la metodología originalmente prevista para el proceso, señalando que utilizaría el tiempo adicional para introducir mejoras.
Eso significa que hoy no corresponde proyectar el reavalúo 2027 simplemente aplicando la metodología que había sido aprobada para 2026.
La metodología deberá ser actualizada.
El propio SII reconoció que el proceso necesitaba mejoras
Cuando dejó sin efecto la metodología anterior, el SII señaló que la postergación hasta 2027 entregaba más tiempo para incorporar mejoras y considerar las recomendaciones formuladas por la comisión de expertos convocada para analizar el proceso.
En ese escenario, la sentencia del 1 de septiembre adquiere especial interés.
No porque se trate del mismo reavalúo —el fallo corresponde al reavalúo agrícola 2024—, sino porque plantea una cuestión que será igualmente importante en cualquier futuro proceso:
la trazabilidad de la determinación del avalúo.
Otro error que debe evitarse antes de 2027 es asumir que el avalúo fiscal debe ser exactamente equivalente al precio al cual podría venderse una propiedad.
No es así.
El avalúo fiscal es una valoración determinada para efectos del Impuesto Territorial, mediante procedimientos legales y metodologías masivas.
El valor comercial, en cambio, intenta determinar cuánto podría valer individualmente un activo en condiciones de mercado.
Por eso pueden existir diferencias entre ambos.
Eso tampoco significa que el avalúo fiscal sea inmune a revisión.
Si los antecedentes físicos, jurídicos o metodológicos utilizados para determinarlo son incorrectos, el contribuyente puede solicitar su revisión utilizando los mecanismos establecidos por la normativa.
Sí.
El propio SII reconoce mecanismos para impugnar los avalúos determinados en procesos de reavalúo.
Entre ellos se encuentran:
Reposición Administrativa ante el SII
y
reclamación ante el Tribunal Tributario y Aduanero competente.
Los procedimientos tienen causales, plazos y exigencias específicas.
Por eso la recomendación no es reclamar automáticamente toda propiedad cuyo avalúo suba.
Es revisar primero si existe realmente una diferencia que pueda demostrarse.
Un análisis serio debería comenzar por separar tres niveles.
1. Información catastral
Revisar si el SII tiene correctamente registrados:
superficie del terreno;
metros cuadrados construidos;
destino;
clase y calidad de las construcciones;
antigüedad;
condiciones especiales;
y demás antecedentes físicos.
Un error catastral puede producir un resultado incorrecto incluso si la metodología general es válida.
2. Metodología
Luego debe analizarse:
valor unitario aplicado;
zona o área asignada;
factores utilizados;
clasificaciones;
y reglas aplicadas al inmueble.
3. Resultado
Finalmente corresponde evaluar si el avalúo obtenido puede reconstruirse matemáticamente a partir de los antecedentes anteriores.
La pregunta debería ser:
“¿Puedo explicar cómo el SII llegó desde los datos de esta propiedad hasta este avalúo?”
Si la respuesta es no, existe una señal que merece revisión.
Este fallo tampoco debería interpretarse como que basta presentar una tasación privada diferente para que el SII deba reemplazar automáticamente su avalúo.
Son valoraciones realizadas para propósitos distintos.
Una tasación comercial puede ser un antecedente útil.
Pero una reclamación de Impuesto Territorial requiere identificar el problema concreto dentro de la determinación fiscal y encuadrarlo en las causales legales correspondientes.
Por eso:
tasar comercialmente
y
revisar tributariamente un avalúo fiscal
son servicios relacionados, pero técnicamente diferentes.
Este fallo entrega una señal particularmente sana para el sistema tributario.
Un proceso masivo de valoración necesita eficiencia.
Pero la eficiencia no debería impedir que un contribuyente pueda comprender cómo se determinó una obligación que afecta directamente su patrimonio.
El Estado puede utilizar modelos, bases de datos, valores unitarios y metodologías de gran escala.
Lo que no debería perderse es la posibilidad de reconstruir suficientemente el resultado individual.
La verdadera pregunta no es:
“¿Puede el SII hacer reavalúos masivos?”
Evidentemente puede y debe hacerlo cuando corresponde.
La pregunta es:
“¿Puede el contribuyente comprender suficientemente cómo las reglas del proceso produjeron el avalúo de su propiedad?”
En el caso resuelto este 1 de septiembre, los tribunales estimaron que aquello no se había conseguido respecto de los tres predios reclamados y la Corte Suprema dejó esa conclusión firme al rechazar la casación del Servicio.
Existe además una cautela jurídica indispensable.
Esta sentencia no elimina automáticamente otros avalúos agrícolas.
Tampoco significa que todos los contribuyentes puedan invocarla y obtener el mismo resultado.
Las sentencias judiciales resuelven las controversias específicas sometidas al tribunal y cada inmueble puede presentar antecedentes diferentes.
Incluso dentro de la jurisprudencia del Reavalúo Agrícola 2024 existen casos en que los tribunales han acogido reclamaciones y otros en que las han rechazado dependiendo de los antecedentes y prueba presentada.
Por tanto, utilizar este fallo como una “garantía de rebaja” sería incorrecto.
Su valor está en el criterio que permite discutir:
fundamentación + trazabilidad + posibilidad real de defensa.
La postergación del reavalúo no agrícola debería aprovecharse precisamente para mejorar esos aspectos.
Un buen proceso debería permitir al propietario conocer con facilidad:
qué antecedentes tiene registrados el SII;
qué valor unitario corresponde;
qué factores se aplicaron;
qué características modificaron el avalúo;
y cómo se obtiene finalmente la cifra informada.
Mientras más transparente sea esa secuencia, menor será la litigiosidad posterior.
Y para los contribuyentes, el desafío será el inverso:
mantener correctamente actualizados los antecedentes físicos y jurídicos de sus inmuebles antes de que el nuevo proceso comience.
No recomendamos esperar la primera cuota reavaluada para comenzar a revisar una propiedad.
Durante 2026 puede verificarse:
1. Certificado de avalúo fiscal actual.
2. Superficie de terreno registrada.
3. Superficie construida.
4. Destino asignado.
5. Clase y calidad de las construcciones.
6. Año de construcción.
7. Ampliaciones o demoliciones.
8. Copropiedad o subdivisiones.
9. Propietario registrado.
10. Antecedentes comerciales disponibles como referencia complementaria.
Si la información catastral ya contiene errores antes del reavalúo, lo razonable es analizarlos ahora.
No esperar que esos errores entren a la nueva valorización.
Para propietarios e inversionistas existen dos análisis diferentes.
¿Cuánto vale comercialmente mi propiedad?
Requiere una tasación orientada al mercado.
¿Está correctamente determinado su avalúo fiscal?
Requiere revisar antecedentes catastrales, normas, metodología y cálculo tributario.
Una propiedad puede tener:
valor comercial correcto + avalúo fiscal incorrecto
o
valor comercial muy distinto + avalúo fiscal perfectamente determinado conforme a la metodología legal.
No son sinónimos.
Esta distinción será especialmente importante durante 2027.
El 1 de septiembre de 2026, la Corte Suprema rechazó el recurso de casación presentado por el SII en la causa Rol 44.682-2026 y dejó firme la sentencia que había dejado sin efecto los avalúos fiscales de tres predios agrícolas de Forestal Arauco en Curicó.
La importancia del fallo no está en afirmar que todos los avalúos pueden anularse.
Está en algo más preciso:
un avalúo fiscal debe poder ser suficientemente explicado y defendido.
Y eso adquiere una relevancia especial cuando Chile se aproxima al Reavalúo General No Agrícola de 2027, cuya metodología anterior fue dejada sin efecto precisamente para permitir que el SII desarrolle un proceso actualizado.
Para los propietarios, la recomendación es clara:
2026 no debería utilizarse para adivinar cuánto subirán las contribuciones en 2027.
Debería utilizarse para comprobar que los antecedentes sobre los cuales se calculará el próximo avalúo estén correctos.
Porque cuando llegue un nuevo avalúo, la pregunta fundamental no será únicamente:
“¿Cuánto subió?”
Será:
“¿Puedo comprobar por qué llegó exactamente a ese valor?”
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