La Ley de Reconstrucción crea un nuevo régimen tributario para el arriendo de viviendas económicas DFL 2. Las personas naturales podrán optar, desde la tercera vivienda, por un impuesto único de 5% sobre el arriendo bruto cuando cada unidad no supere los 90 m². También podrán incorporarse personas jurídicas bajo requisitos especiales. Además, una norma transitoria abrirá una ventana para viviendas nuevas de hasta 140 m² adquiridas durante los doce meses siguientes a la publicación de la ley.
Santiago, 30 de agosto de 2026. Uno de los cambios tributarios más interesantes de la denominada megarreforma puede modificar de manera importante la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias destinadas al arriendo.
Se trata del nuevo régimen para las viviendas económicas acogidas al DFL N.º 2, que introduce un impuesto único a la renta de 5% sobre el monto bruto del arrendamiento.
Pero hay que aclarar algo desde el comienzo:
No está volviendo el antiguo DFL 2 tal como existía antes de sus restricciones.
Lo que se crea es un nuevo régimen tributario preferente, con requisitos propios, dirigido especialmente a pequeñas viviendas destinadas al arriendo.
Y puede ser particularmente relevante para personas que actualmente poseen tres o más propiedades.
¿Cómo funciona hoy el DFL 2?
Actualmente, una vivienda económica DFL 2 puede tener hasta 140 m² de superficie edificada.
En materia de renta por arrendamiento, las personas naturales pueden utilizar el beneficio respecto de un máximo de dos viviendas, correspondiendo a aquellas con fecha de adquisición más antigua.
El SII lo señala expresamente:
desde la tercera vivienda DFL 2, el ingreso obtenido por su arriendo debe declararse y tributar conforme a las reglas correspondientes.
Las personas jurídicas, por su parte, se encuentran actualmente excluidas, como regla general, de las franquicias tributarias ordinarias del DFL 2 respecto de los ingresos por arrendamiento.
Ahí está precisamente la relevancia del cambio.
El proyecto aprobado incorpora al DFL 2 un nuevo título denominado:
“Del impuesto único a la renta de Pequeñas Viviendas Económicas”.
Para las personas naturales que tengan tres o más viviendas económicas, el nuevo artículo 24 bis permite que, desde la tercera vivienda en adelante, puedan optar por pagar un impuesto único de 5%, siempre que la superficie edificada de cada unidad no sea superior a 90 m².
El impuesto se calcula sobre:
el importe bruto de las rentas establecido en el contrato, sin deducción alguna.
En simple:
Primera y segunda vivienda DFL 2 de una persona natural
→ mantienen el tratamiento ordinario actualmente vigente.
Tercera vivienda y siguientes, hasta 90 m²
→ podrán ingresar al nuevo régimen de impuesto único de 5%, si se cumplen sus requisitos.
Viviendas que no califiquen para el régimen especial
→ continuarán sujetas a las reglas tributarias que correspondan.
Un ejemplo permite entender la diferencia
Supongamos que una persona tiene una tercera vivienda DFL 2 de 60 m² y recibe:
$600.000 mensuales de arriendo.
Durante un año obtiene:
$7.200.000.
Si cumple los requisitos y opta por el nuevo régimen:
$7.200.000 × 5% = $360.000
de impuesto anual.
Eso equivale, económicamente, a:
$30.000 mensuales.
Ésta es la razón por la que la modificación puede ser tan importante.
Hoy, desde la tercera vivienda, esos ingresos pueden terminar incorporándose a la tributación general del propietario.
Para una persona que además recibe remuneraciones, honorarios, retiros, dividendos u otras rentas y se encuentra en un tramo relevante del Impuesto Global Complementario, la diferencia potencial puede ser considerable.
Pero el 5% se calcula sobre el arriendo bruto
Aquí aparece la primera advertencia.
El impuesto no se determina sobre la utilidad obtenida después de descontar gastos.
La norma establece un:
5% sobre el importe bruto del arrendamiento, sin deducción alguna.
Por eso no corresponde concluir automáticamente:
“5% siempre será mejor”.
Debe compararse:
tributación actual efectiva
versus
5% sobre ingreso bruto.
Dependiendo de las demás rentas del propietario, gastos, estructura patrimonial y situación particular, el resultado puede variar.
Ésta es otra precisión importante.
La reforma no elimina el tratamiento actualmente aplicable a las dos viviendas DFL 2 más antiguas de una persona natural.
La modificación incorpora el nuevo régimen desde la tercera vivienda en adelante.
Por eso la estructura podría quedar, simplificadamente:
| PropiedadTratamiento | |
| 1.ª DFL 2 | Régimen DFL 2 vigente |
| 2.ª DFL 2 | Régimen DFL 2 vigente |
| 3.ª y siguientes ≤ 90 m² | Posibilidad de impuesto único de 5% |
| Propiedades fuera de requisitos | Régimen tributario general correspondiente |
No se está restaurando una exención ilimitada.
Se está creando un régimen nuevo para las viviendas que hoy quedan fuera del beneficio de las dos primeras.
El Senado incorporó expresamente una regla destinada a evitar una doble franquicia.
Las viviendas que se incorporen al nuevo régimen especial no podrán acumular simultáneamente los beneficios ordinarios del DFL 2 que resulten incompatibles con éste.
Esto es importante porque la tasa de 5% no debe interpretarse como:
“5% más todas las demás exenciones históricas del DFL 2”.
El nuevo sistema tiene su propia arquitectura tributaria.
Probablemente éste sea uno de los aspectos con mayor potencial de impacto inmobiliario.
El régimen permanente se concentra en viviendas de hasta 90 m².
Pero durante la tramitación en el Senado se agregó una disposición transitoria para quienes celebren compraventas de viviendas económicas nuevas de hasta 140 m² durante los doce meses siguientes a la publicación de la ley.
Por eso existen dos reglas distintas:
Régimen permanente
Hasta 90 m².
Es el nuevo régimen de pequeñas viviendas económicas que comenzará a operar desde 2027.
Ventana extraordinaria
Viviendas económicas nuevas de hasta 140 m² adquiridas dentro del período transitorio de 12 meses.
La incorporación de esta norma amplía temporalmente el universo de propiedades que pueden beneficiarse del nuevo diseño.
La diferencia es fundamental.
Los doce meses corresponden a la ventana para efectuar la adquisición que permite acceder a esta regla transitoria; no debe interpretarse simplemente como que el beneficio tributario dura doce meses.
La lógica económica es bastante clara.
Una vivienda destinada a inversión normalmente se evalúa considerando:
precio de compra + financiamiento + arriendo esperado + gastos + impuestos + valorización futura.
Si se reduce significativamente la carga tributaria sobre el flujo de arriendo, la rentabilidad después de impuestos mejora.
Eso puede estimular:
mayor demanda de viviendas para inversión
↓
reducción del stock inmobiliario disponible
↓
mayor incentivo para desarrollar nuevos proyectos
↓
actividad en construcción y empleo.
El Informe Financiero de Dipres identifica precisamente el nuevo régimen DFL 2 como una medida destinada a incentivar el arriendo y apoyar la oferta habitacional.
Éste es otro de los grandes cambios.
Actualmente, como regla general, las personas jurídicas no pueden utilizar la franquicia ordinaria de renta por arriendo DFL 2.
El nuevo artículo 24 ter permite que personas jurídicas propietarias de viviendas económicas puedan optar por el impuesto único de 5% cuando las unidades tengan una superficie no superior a 90 m² y se cumplan los restantes requisitos.
Aquí hay una precisión fundamental:
No debe afirmarse que una sociedad solamente puede utilizar el 5% “desde su tercera vivienda”.
La regla de la tercera vivienda está asociada especialmente a las personas naturales y, en el artículo 24 ter, al empresario individual en los términos que establece la norma.
Para una persona jurídica existen reglas propias.
Las sociedades tienen exigencias adicionales
El régimen empresarial no consiste simplemente en comprar departamentos mediante una sociedad y pagar 5%.
Entre los requisitos y restricciones incorporados durante la tramitación se encuentran:
Giro exclusivo
Los contribuyentes acogidos deberán tener como giro exclusivo la cesión del uso, goce temporal o explotación de las viviendas económicas que cumplen los requisitos.
Permanencia mínima
La opción empresarial contempla una permanencia mínima de cinco años tributarios consecutivos.
Una vez comunicada la salida del régimen, no podrá volver a ingresarse, conforme al diseño legislativo.
Partes no relacionadas
El Senado restringió la aplicación del régimen a contratos celebrados con personas que no sean relacionadas en los términos establecidos por la normativa tributaria.
Incompatibilidad con artículo 27 bis
Las empresas y empresarios individuales acogidos al sistema quedan sujetos a una restricción respecto de la devolución de remanentes de crédito fiscal IVA del artículo 27 bis del DL N.º 825.
Por eso, crear una sociedad únicamente para utilizar la tasa de 5% no debería realizarse sin una simulación tributaria completa.
Ésta puede transformarse en una de las principales preguntas de planificación tributaria inmobiliaria durante 2026.
Supongamos que una persona pretende construir una cartera de cinco, diez o veinte viviendas.
Podría considerar:
comprarlas directamente como persona natural
o
estructurar la inversión mediante una sociedad.
La comparación no puede hacerse mirando solamente el 5%.
También deben analizarse:
- financiamiento;
- IVA;
- costos de administración;
- contribuciones;
- futura venta de las propiedades;
- retiros o dividendos;
- tributación de los propietarios;
- depreciación y tratamiento contable cuando corresponda;
- sucesión;
- horizonte de inversión;
- y necesidad futura de liquidez.
El mejor vehículo será distinto según cada inversionista.
La norma crea un incentivo evidente hacia determinados tamaños de viviendas.
Si una unidad de 85 m² puede acceder al régimen y otra que supera el límite queda fuera, esa diferencia puede comenzar a incorporarse en las decisiones de inversionistas y desarrolladores.
Es razonable prever mayor interés por:
departamentos de uno, dos y tres dormitorios;
unidades destinadas específicamente a renta;
proyectos residenciales compactos;
multifamily;
y viviendas ubicadas en zonas con fuerte demanda de arriendo.
El efecto exacto dependerá naturalmente de precios, tasas hipotecarias, demanda y capacidad de desarrollo de nuevos proyectos.
Pero el incentivo tributario existe.
No necesariamente.
Ésta es probablemente la principal cautela económica.
El beneficiario directo del impuesto de 5% es el propietario que obtiene la renta, no el arrendatario.
Por eso:
menor impuesto al propietario ≠ disminución automática del arriendo.
En el corto plazo, una mayor rentabilidad podría incluso aumentar la demanda por departamentos pequeños y presionar sus precios de venta.
En un horizonte mayor, si el incentivo genera:
más inversión → más construcción → mayor oferta de viviendas para arrendar,
entonces podría contribuir a moderar los precios de los arriendos.
Pero ese segundo efecto dependerá de la reacción real del mercado.
No está garantizado por la norma tributaria.
Dipres también evaluó el efecto fiscal.
El Informe Financiero del proyecto explica que existen dos movimientos en sentidos opuestos:
por una parte, se reduce recaudación porque determinados ingresos por arriendo dejan de integrarse a la tributación general;
por otra, se genera recaudación mediante el nuevo impuesto único de 5%.
La estimación financiera calculó un efecto neto permanente de menor recaudación equivalente aproximadamente a 0,005% del PIB.
La cifra debe entenderse como una estimación fiscal asociada al diseño del proyecto y no como una proyección exacta del comportamiento futuro del mercado inmobiliario.
Pero muestra cuál es la apuesta detrás de la medida:
sacrificar parte de la recaudación esperada para aumentar el atractivo de invertir y arrendar viviendas.
El 5% es atractivo.
Precisamente por eso la regulación incorporó barreras destinadas a disminuir usos artificiales del régimen.
1. No acumulación de beneficios
Una misma vivienda acogida al nuevo sistema no puede aprovechar incompatiblemente el régimen especial y los beneficios ordinarios DFL 2.
2. Partes relacionadas
La estructura no está diseñada para generar contratos artificiales de arriendo entre relacionados con el único objetivo de utilizar la tasa preferente.
3. Restricción del artículo 27 bis
Para empresas y empresarios individuales existen restricciones respecto de la recuperación anticipada del remanente de IVA.
4. Requisitos empresariales
Giro, permanencia, forma de ingreso y salida del régimen deben analizarse antes de optar.
No basta con que el departamento mida menos de 90 m².
El nuevo régimen permanente está contemplado para entrar en vigencia el:
1 de enero de 2027.
Pero existe una precisión jurídica esencial.
Todavía no está vigente
Al 30 de agosto de 2026, el proyecto de Ley para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social ya completó su extensa tramitación parlamentaria y constitucional, pero todavía no se encuentra publicado como ley en el Diario Oficial.
La Cámara mantiene el Boletín N.º 18.216-05 dentro de sus trámites finales.
El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, señaló el 28 de agosto que el Ejecutivo espera completar la publicación durante la primera quincena de septiembre.
Por ello:
todavía no corresponde realizar una operación afirmando que el nuevo impuesto de 5% se encuentra vigente.
Primero debe publicarse la ley.
Después habrá que revisar el texto definitivo publicado y las instrucciones que emita el Servicio de Impuestos Internos.
Esto es especialmente importante para la regla transitoria de viviendas nuevas de hasta 140 m², porque su ventana de doce meses se cuenta desde la publicación de la ley.
Ésta puede convertirse en una de las modificaciones tributarias inmobiliarias más relevantes de los últimos años.
Pero creemos que la expresión:
“vuelve el DFL 2”
es técnicamente insuficiente.
La descripción más correcta es:
“Nace un nuevo régimen DFL 2 para la inversión en viviendas destinadas al arriendo”.
La diferencia es importante.
No se elimina el límite histórico de dos viviendas para devolver una exención ilimitada.
Lo que se hace es mantener el tratamiento de las primeras dos viviendas de personas naturales y agregar una nueva alternativa para determinadas propiedades, con una tasa definitiva de 5% sobre el arriendo bruto.
Desde el punto de vista tributario, la tasa es suficientemente baja como para modificar decisiones de inversión.
Desde el punto de vista inmobiliario, la regla de 90 m² y la ventana extraordinaria de 140 m² pueden incentivar segmentos específicos del mercado.
Desde el punto de vista económico, puede contribuir a reactivar construcción e inversión si efectivamente genera demanda adicional.
Pero desde el punto de vista de planificación tributaria, existe una conclusión todavía más importante:
el beneficio no será igual para todos.
Antes de comprar una nueva propiedad o reorganizar una cartera existente, recomendamos levantar una ficha por inmueble.
1. Confirmar que efectivamente sea DFL 2
No basta con que el departamento mida menos de 140 m².
Debe encontrarse formalmente acogido al régimen correspondiente.
2. Revisar la superficie
Especialmente el umbral de 90 m² para el régimen permanente.
3. Ordenar las viviendas por fecha de adquisición
Para personas naturales resulta indispensable determinar cuáles son las dos viviendas más antiguas que mantienen el tratamiento ordinario.
4. Identificar desde qué propiedad comienza la tributación actual
Así puede compararse la situación vigente con el futuro 5%.
5. Calcular el arriendo anual bruto
Ésa será la base del nuevo impuesto.
6. Simular la tributación actual
Especialmente el efecto en el Impuesto Global Complementario del propietario.
7. Compararla con el 5%
La diferencia mostrará el ahorro potencial real.
8. Revisar si conviene persona natural o sociedad
Sin decidir únicamente por la tasa.
9. Considerar IVA y artículo 27 bis
Especialmente en estructuras empresariales.
10. Evaluar futuras compras
La ventana para viviendas nuevas de hasta 140 m² podría crear una oportunidad particular una vez publicada la ley.
Imagine un propietario persona natural con cinco viviendas DFL 2:
Departamento 1 → 70 m²
Departamento 2 → 65 m²
Departamento 3 → 55 m²
Departamento 4 → 80 m²
Departamento 5 → 88 m²
Su análisis no debería comenzar preguntando:
“¿Cuánto ahorraré con el 5%?”
Primero deberá determinar:
cuáles son las dos viviendas de adquisición más antigua;
qué rentas actualmente se encuentran exentas;
cuáles tributan hoy;
qué departamentos cumplen el límite de 90 m²;
cuál es el arriendo bruto de cada uno;
cuál es su tasa efectiva de Global Complementario;
y finalmente:
si conviene ejercer la opción del régimen especial.
Ésa es la diferencia entre simplemente conocer una nueva tasa y efectuar una verdadera planificación tributaria.
El DFL 2 está a punto de experimentar un cambio significativo.
Desde 2027, el diseño aprobado contempla que las personas naturales con tres o más viviendas económicas puedan optar, desde la tercera unidad y respecto de propiedades de hasta 90 m², por un impuesto único de 5% sobre el arriendo bruto.
Las personas jurídicas también podrán ingresar bajo reglas especiales, incluyendo exigencias de giro y permanencia.
Y durante los doce meses siguientes a la publicación de la ley existirá una ventana extraordinaria asociada a viviendas económicas nuevas de hasta 140 m².
La tasa es atractiva.
Pero la principal recomendación no es correr a comprar una propiedad.
Es hacer los números antes.
Número de viviendas, antigüedad, superficie, arriendo, propietario, Global Complementario, financiamiento, IVA, horizonte de inversión y futura venta pueden cambiar completamente el resultado.
Por eso, 2026 debería ser el año para revisar y modelar la cartera; 2027, para ejecutar correctamente las decisiones una vez que la ley y las instrucciones del SII estén plenamente vigentes.